随着商品房逐渐由毛坯房转变为精装修房，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中在装修质量环节。7月20日，江苏省高级人民法院向社会公布《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，该《审理指南》的制定旨在平等维护购房人与房地产开发企业的合法权益，规范、正确、及时审理此类纠纷案件。

合同概括性排除广告、样板房对质量约定，不予支持

据介绍，该《审理指南》的制定是根据《民法典》《城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，报经最高人民法院审查批准。全装修商品房，即俗称的“精装修房”，指在房屋交付时已具备基本居住使用功能。

关于装修质量要求认定的一般规则，《审理指南》明确，交付全装修商品房的装修质量，应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定。装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《民法典》第510条规定按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照《民法典》第511条第一项规定确定。法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。商品房所在地建设行政主管部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，以有利于合同目的实现及合同全面适当履行为原则，在裁判说理中叙明。

《审理指南》规定，对当事人约定装修质量要求的认定，一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料（如广告宣传情况、样板房样貌）和房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量要求的依据。

购房者认为精装修的实际质量与广告、宣传页等不符，是引发此类纠纷的常见原因。对此，《审理指南》明确出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外。

出现质量问题减少多少价款？给出计算方法

装修价格与装修质量是否匹配，是精装修房购房者最为关注的问题之一。《审理指南》明确，当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，装修质量要求的认定应当从其约定。买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。当事人对装修质量要求没有明确约定，又不能达成补充协议，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。

关于减价责任与装修差价损失，《审理指南》规定，装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，买受人要求出卖人在约定违约责任承担方式之外减少装修价款的，不予支持，出卖人同意的除外。

减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则，按“同比降低”规则核算数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在欺诈情形的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额，按照公平原则予以酌定。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

校对 陶善工