最近，物业费“降价”的话题热起来，多个城市针对“长期空置房”实施物业费打折措施，武汉、重庆有小区物业费最高降幅超过50%。

3月20日，潮新闻报道了《全国多地传“降物业费”，记者探访杭州3个降价小区后发现——更换物业时，降价的几率最高》，其中提到萧山东旭府小区的前期物业为了续聘成功，连续两次下调物业费，愿意从原来的3.1元/㎡/月（含能耗费）降至2.3元/㎡/月（不含能耗费）。

不过据记者最新了解，目前东旭府小区的续聘表决结果已经出来，大部分业主投了反对票，最终该物业未能续聘。

这证明，物业费降价并不是一味“万能药”，业主们真正想要的还是优质的物业服务。

杭州各小区的物业费 都是怎么定出来的

根据杭州市物业服务收费管理实施办法，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业委会成立后的普通住宅小区的物业收费实行市场调节价；根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除政府部门有规定的外，服务收费由双方约定。

目前，杭州市区（萧山区、余杭区、富阳区除外）普通住房小区的前期物业服务基准收费标准为：有电梯住房每月每平方米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元；具体收费标准可在25%幅度内确定，普通住宅按甲级收费标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的，建设单位可按照优质优价原则，提出前期物业服务最高收费标准，报市价格主管部门确认后实施招标，未实行招标的报物业所在区价格主管部门确认；各等级收费标准不包括能耗费。

也就是说，按照指导价，除优质优价及特约服务外，目前杭州普通住宅小区的前期物业费最高为2.75元/㎡/月。

而小区物业费的市场调节价又是怎么定的呢？

绿城服务杭东地区总经理林建明告诉记者，物业公司通常是根据小区服务需求来定物业费的，其中包括硬件标准、社群活动、客户服务，以及其他定制化的服务需求。比如豪宅小区的硬件设置相对丰富，有些豪宅配置了挑高大堂，材料使用了大理石，那么对日常维护、清洁要求会更高；一些小区园林景观精致，植物、水系多，那么后期养护成本也会相应提高；还有些小区在社区文化的营造、园区的布置上，物业服务人员的年龄层次、环境清洁的频次等等都有要求，那么从前期物业开始物业费的标准就会更高一些。

据悉，目前绿城物业服务的小区中，根据市场调节，物业费从2-6元/㎡/月都有。另外，不同规模的小区物业费定价也会有所差异。就相同服务标准来说，规模2万㎡的小区物业费会比规模20万㎡的小区更高一些。

人力费用是物业成本的大头 物业费涨价是当前的主流

目前普通住宅小区的前期物业费政府指导价是2017年定的，距今已经8年。随着人力费用、经营成本的上涨，以及小区逐渐进入老龄化等原因，如今很多小区已经很难再以原先相对较低的价格维持相对优质的服务了。

林建明表示，就绿城物业来说，人力成本占比约在60-70%之间。当人力成本大幅上涨，而物业费不变，就容易导致物业人员减少、服务频次降低等情况，作为家庭最大资产的照料度自然也会降低，最终影响的还是业主的利益。

在这种情况下，适度提高物业费理应成为当前主流。一家品牌物业公司相关人员表示，其公司在全国服务的小区中，2024年有超100个小区物业费涨价了，涨价总金额达1.1亿元。涨价的决定都是由各小区业主投票表决出来的。

在杭州，近年来小区物业费涨价的案例也远多于降价。2017年，杭州各小区就曾掀起过一阵物业“洗牌潮”，多个小区降原物业换成了物业费更高的品牌物业。比如滨江区的温馨人家原来物业费1.18元/㎡/月，但换物业过程中，很多业主表示要么不换，要换就换个好一点的物业。虽然龙湖物业定的物业费为2.25/㎡/月，比原先几乎翻一倍，也高于另一家入围公司的报价，但最终业主们还是把票投给了龙湖。目前龙湖已在温馨人家服务了7年多，说明业主们对涨价后的物业服务是比较满意的。

去年4月，滨江浦沿的钱塘玫瑰湾小区也通过业主大会投票，将物业费由2.25元/㎡/月上涨至2.75元/㎡/月。钱塘玫瑰湾交付于2017年，经过8年时间，小区逐渐老龄化，园区维修、保养成本增加。2023年，绿城物业与第二届业委会协商，是否能适当上调物业费，以适配当前维修养护实际成本。经过多轮业主大会投票表决，最终通过上调物业费事宜。绿城物业钱塘玫瑰湾项目陈经理告诉记者，去年4月11日至12月31日的物业费按照涨价后标准收取，收缴率达到近99%。

还有城西经典改善小区西溪诚园正信苑，近期业主们也通过了物业费涨价的投票。物业费从原来的3.2元/平方米/月（不含能耗费），调整至4.2元/平方米/月（不含能耗费）。绿城物业也承诺未来将实现“老有所依、幼有所教、花儿绽放”的服务效果。其中以“花儿绽放”园区美化工程来说，绿城物业表示提价后，纯花卉的种植面积将达到50平方米以上。

西溪诚园正信苑绿城物业“花儿绽放”园区美化工程效果

一味“降物业费”并非良策 业主的物业服务意识在觉醒

在物业各项成本普遍上涨的当下，最近全国各地关于“对长期空置房物业费打折”、“降物业费”的话题之所以很热，很大程度在于楼市尚未企稳，房价影响到业主交物业费的积极性。据克而瑞数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2024 年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%。

杭州人陈先生在2021年摇号买入艮北新城一套新房，当时楼盘中签率仅10%出头，陈先生最终选到的房子位置和楼层都不佳，无法满足自住需求。2023年小区交付，陈先生本想卖掉房子，但价格达不到预期，算上资金成本甚至亏损。无法自住，又“投资失败”，房子长期空置还要支付全额物业费，陈先生心里很不是滋味。“我一天都没住过，物业服务基本没享受到。但不交物业费，又太没有契约精神了。”

像陈先生这样房屋长期空置的情况并非个例。不过今年2月，全国人大常委会法工委关于“业主未实际入住使用的物业费交纳问题”的审查意见明确，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。地方性法规不宜对业主未实际入住使用实施打折措施作出规定。

而一味“降物业费”也并非良策。东旭府就是鲜明的案例。

事实上，近年来杭州各小区掀起的换品牌物业风潮，其背后的深层次原因，是业主们的物业服务意识在觉醒。经过这些年的实践经验，业主们认识到，物业服务品质差异对小区的影响很大。这不仅体现在居住的舒适度差异上，还体现在房产的保值增值上。不少业主发现，一些品牌物业服务的小区，哪怕房龄已经10多年甚至20年，其外立面仍维护得极好；而一些小物业公司服务的次新房小区，虽然交付没几年，但外立面已经斑驳。这样的外立面，对于房价的影响显而易见。